Στεγαστικό δάνειο με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο;
Το Euribor τριμήνου εδώ και σχεδόν ένα χρόνο ανεβαίνει συνεχώς προκαλώντας πονοκέφαλο στους δανειολήπτες αλλά και σε αυτούς που σκέφτονται να αγοράσουν σπίτι με νέο στεγαστικό δάνειο.
To Euribor τριμήνου βρίσκεται σε επίπεδα που είχε να δει από την χρηματοοικονομική κρίση του 2007-2009 όταν πλησίασε στο 5,5%.
Υπάρχει κίνδυνος να φτάσει το euribor τόσο ψηλά;
Προσωπικά το θεωρώ σχεδόν απίθανο. Αλλά εάν συνέβαινε αυτό, τότε αυτομάτως (αν προσθέσουμε και ένα ελάχιστο spread 1,50%) το ελάχιστο επιτόκιο με το οποίο θα εκτοκίζονταν τα κυμαινόμενα στεγαστικά δάνεια θα ήταν 8%!!!
Αυτό θα εκτροχίαζε τους προϋπολογισμούς των νοικοκυριών και θα δημιουργούσε νέα "κόκκινα" δάνεια στις Τράπεζες όχι μόνο τις Ελληνικές αλλά και ολόκληρης της Ευρωζώνης.
Επίσης αυτό θα είχε αρνητική επίπτωση στην ζήτηση νέων στεγαστικών δανείων κάτι το οποίο θα επηρέαζε αρνητικά και τις τιμές ακινήτων στην Ευρωζώνη.
Γιατί όμως θεωρώ απίθανο να δούμε τιμές euribor πλησίον του 6%;
Γιατί όταν αυτό συνέβη το 2008, ήταν αμέσως μετά το πιστωτικό γεγονός της χρεοκοπίας της Lehman Brothers. Οι τράπεζες έχασαν την εμπιστοσύνη μεταξύ τους καθώς κανείς δεν γνώριζε ποια είναι η επόμενη Τράπεζα που θα χρεοκοπήσει και για τον λόγο αυτό σταμάτησαν να δανείζουν η μία την άλλη.
Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να "στεγνώσει" από ρευστότητα η διατραπεζική αγορά και οι Τράπεζες να αρχίσουν να απαιτούν μεγαλύτερα επιτόκια για να δανείσουν τις ανταγωνίστριες τους. Το euribor όμως που υπολογίζεται από τον μέσο όρο των συναλλαγών στην διατραπεζική αγορά αυξήθηκε απότομα και αυτό το έφερε κοντά στο 5,5%-6%.
Σήμερα όμως, 16 χρόνια μετά το ξέσπασμα της χρηματοοικονομικής κρίσης, οι Κεντρικές Τράπεζες έχουν την εμπειρία και την πρόνοια ώστε να μην αφήσουν την διατραπεζική αγορά χωρίς την απαραίτητη ρευστότητα.
Οπότε θεωρώ ότι δύσκολα θα δούμε το euribor τριμήνου να φτάνει σε επίπεδα άνω του 6%.
Ποια τιμολόγηση θα προτιμούσα για το στεγαστικό μου δάνειο;
Στο διάγραμμα βλέπουμε ότι η αποκλιμάκωση του Euribor από τα υψηλά του 2008 έγινε πάρα πολύ γρήγορα. Το ίδιο πιστεύω και για την τρέχουσα κρίση η οποία οφείλεται στην απογείωση του πληθωρισμού.
Θεωρώ ότι η μέγιστη τιμή στην οποία θα φτάσει το euribor τριμήνου είναι το 4% και από το 2024 θα έχουμε αποκλιμάκωση που θα οδηγήσει σε επιτόκια πέριξ του 0% - 1%. Πιστεύω ότι η νέα νομισματική εποχή που ξεκίνησε την περίοδο 2010 - 2022 με αρνητικά ή μηδενικά επιτόκια θα συνεχιστεί και την τρέχουσα δεκαετία. Ίσως χωρίς τα αρνητικά επιτόκια που δημιουργούν στρεβλώσεις στην Τραπεζική και Διατραπεζική αγορά.
Απαντώντας λοιπόν στο ερώτημα του άρθρου, αυτό που θα διάλεγα θα ήταν ένα στεγαστικό δάνειο με 25 χρόνια περίοδο αποπληρωμής, 5 χρόνια σταθερό επιτόκιο 3,6% και μετά κυμαινόμενο επιτόκιο με euribor μηνός ή τριμήνου. To spread που προσφέρουν οι Τράπεζες κυμαίνεται την τρέχουσα περίοδο από το +1,50% μέχρι +3,00%.
Ας δούμε πως διαμορφώνεται η δόση σε ένα στεγαστικό δάνειο όπως αυτό που αναφέραμε κατά την σταθερή και κατά την κυμαινόμενη περίοδο.
Για την κυμαινόμενη περίοδο υποθέτουμε ότι το στεγαστικό δάνειο εκτοκίζεται με euribor 3m + 2% και αποτυπώνουμε δύο σενάρια.
Το πρώτο σενάριο με το euribor 3m στα υψηλά του όπως είναι την τρέχουσα περίοδο και το δεύτερο σενάριο με μηδενικό euribor όπως ήταν σχεδόν όλη την προηγούμενη δεκαετία.
Η συμβουλή που θα έδινα απευθυνόμενος ειδικά στα νέα ζευγάρια που αγοράζουν την πρώτη τους κατοικία, είναι ότι εάν βρείτε το σπίτι όπως το θέλετε στην τιμή που επιθυμείτε, να μην σας επηρεάσουν τα τρέχοντα επιτόκια.
Δηλαδή μην αναβάλλετε την αγορά ενός σπιτιού στο οποίο θα ζήσετε για πολλά χρόνια μόνο και μόνο λόγω του ότι η δόση μπορεί να είναι 100€ παραπάνω από αυτήν που υπολογίσατε πέρυσι, γιατί όπως αναφέραμε πιο πάνω τα επιτόκια μπορεί να πέσουν και να ξαναεπιστρέψουν στα μηδενικά επίπεδα που τα είχαμε συνηθίσει.
Η επιλογή φυσικά είναι δική σας και πρέπει να είναι προσεκτική γιατί τα στεγαστικά δάνεια έχουν συνήθως μακροπρόθεσμη διάρκεια άνω των 20 ετών.
